La oss snakke litt om lån

Frem til nå har innleggene på denne bloggen utelukkende vært skrevet for økonomistudenter. Dette innlegget er også ment for den gjennomsnittlige personen som ønsker å lære mer om privatøkonomi enn det tabloidene klarer med sin overfladiske journalistikk på området. Planen min er å publisere flere slike innlegg i tiden fremover i et forsøk på å spre kunnskap om hverdagslige økonomiske temaer som er viktige for alle. Kall det gjerne mitt forsøk på samfunnsansvar. Innleggenes nivå vil ligge et sted mellom folkelig helgejournalistikk og akademiske publikasjoner. Det kan derfor virke litt for omfattende for noen, og litt for forenklet for andre. 

Mine lesere er stort sett økonomistudenter, men nå har du altså muligheten til å dele meg med din kjære mor, søster og bror også. 


Lån er et av de viktigste redskapene i husholdningenes finansielle verktøykasse. Likevel viser forskning at den økonomiske kunnskapen omkring gjeldsopptak er relativt begrenset blant husholdningene, og at mangelen på kunnskap fører til at låntakerne stiller svakt overfor långiver, spesielt når det gjelder valg av låneprodukter. Folks mangel på økonomisk kunnskap i tillegg til mangel på kunnskap om bankenes prosesser, samt interne og eksterne retningslinjer fører ofte til misforståelser, misnøye og for mange en følelse av urettferdighet. Hvorfor fikk venninnen min lån, og ikke jeg? Hvorfor gir DNB meg tre millioner i lån, mens Sparebank 1 bare gir meg 2,7 millioner? Hvorfor har naboen min lavere rente enn meg?

Det viktigste du skal ta med deg fra dette innlegget er ikke detaljene. De er der bare for å gi litt kjøtt på beinet. Det viktigste er at den grunnleggende forståelsen skal ligge i underbevisstheten når du tar økonomiske beslutninger.

 

Hvorfor låner vi?

Hvorfor låne penger? Et åpenbart svar er jo: “jeg har ikke penger akkurat nå, men vil ha den greia der akkurat nå.” Denne argumentasjonen er ganske enkel å forstå, og vi kan godt ta utgangspunkt i den – men hva er det som ligger bak? I utsagnet “vil ha” ligger det implisitt at vi kan ha en eller annen form for nytte av å ha denne gjenstanden allerede i dag, fremfor å vente med å kjøpe den til vi har penger nok. Det kan være nytte i form av økonomisk gevinst (f.eks investering i noe som gir avkastning) eller i form av bruksnytte (deilig å slippe å ta oppvasken for hånd frem til vi har spart opp penger til oppvaskmaskin).

I økonomisk teori spiller begrepet nytte en veldig sentral rolle. Jeg har ikke tenkt å fokusere mye på det i dette innlegget. For dette formålet holder det at vi forstår at nytte er et slags mål på tilfredshet, som naturligvis vil variere fra person til person. I økonomisk teori sier vi at man har avtakende grensenytte når det gjelder konsum, som ganske enkelt betyr at selv om vi opplever økt nytte (glede/tilfredshet) ved økt konsum, så avtar nytten jo mer vi konsumerer. Det betyr at du har mer glede av den første millionen du tjener enn av den tiende millionen. Du har mer nytte av den første ferieuken enn av den fjerde osv. Vi mennesker har også en naturlig tendens til å oppleve høyere nytte av et konsum i dag fremfor å utsette det til i morgen. 

På samme måte som en bedrift har en balanse bestående av eiendeler på den ene siden, og egenkapital og gjeld på den andre, har også husholdningene eiendeler og forpliktelser. 

Den som kjenner balansen til en bedrift vil se at husholdningenes balanse inneholder noen andre elementer, som f.eks. boligkonsum og humankapital. Boligkonsum er enkelt forklart summen av det vi kommer til å måtte betale for å bo gjennom livet. Humankapital er ganske enkelt dagens verdi av vår fremtidige inntekt (hvis vi hadde fått utbetalt all fremtidig inntekt i dag). Som vi ser av figuren har vi en del egenkapital, men for oss unge er det meste av dette ikke frigjorte midler. De er knyttet til vår fremtidige inntekt. Etterhvert som vi blir eldre vil vi få utbetalt mer av vår humankapital, som derfor blir til finansiell kapital, og mer av vår gjeld blir forhåpentligvis omgjort til egenkapital.

For oss mennesker føles det mest komfortabelt å fordele konsumet vårt over vår levetid – et konsept som kalles konsumglatting. Grunnen til det kan vi jo si å være at alternativet er ganske mye tristere. Da kunne vi konsumert kun i den tiden vi var yrkesaktive og tjente penger, og hadde ikke hatt noe annet valg enn å dø etter vi sluttet å jobbe. Konsumglatting betyr ikke nødvendigvis at vi vil konsumere like mye i alderen 20-30 som i alderen 40-50, selv om figuren under tilsier det, men at veksten eller reduksjonen i konsum bør være relativt jevn, slik at vi ikke får brå endringer. Det er derfor vi sparer, og derfor vi låner. Når vi sparer til pensjon, er det fordi vi ønsker å ha et konsum også etter vi slutter å ha en arbeidsinntekt. 

Vi modererer derfor konsumet vårt i den tiden vi er yrkesaktive, og flytter dette til pensjonisttiden vår. Vi flytter konsum fra i dag til fremtiden. Lån er akkurat det samme – bare motsatt. Man flytter konsum (eller investering) fra fremtiden, til i dag. Samtidig flytter man kapital fra fremtiden til i dag. Lån er i så måte konsum (eller investering) som vi enda ikke har betalt for. Vi låner penger i dag, og banken sier at det er greit, fordi du betaler renter og fordi din fremtidige inntekt (din humankapital) gjør deg i stand til å betale tilbake lånet. I tillegg sikrer de seg kanskje ved at de tar sikkerhet i selve gjenstanden du lånefinansierer.

I tillegg er det andre årsaker, eksempelvis skattemessige, til å ta opp lån, men det tar jeg ikke opp i dette innlegget.

 

Livssylushypotsene (Modigliani)

Når vi ser på sparing, så ser vi at man når en topp når man kommer til pensjonsalder. Når det gjelder lån, er det stort sett unge mennesker troner. Dette er i trå med hypotsen om konsumglatting. Dette er typisk blanding av lån til forbruk og lån til investering. Det er imidlertid boliglån som er den store tyngden. Vi kan se at vi i snitt låner mest i det vi runder 40. Vi ser også at det fortatt er noe gjeld igjen helt frem til vi dør. Er det rimelig? Man kan i hvertfall tenke seg at det å nedbetale lån er en form for sparing, og ut fra det jeg skrev tidligere om konsumglatting, så vet vi at vi sparer helt frem til vi når pensjonsalder. Dette ser ut til å vise at vi har økt behov for bolig frem til vi er rundt 40. Det er kanskje typisk rundt den alderen man har fått den familiestørrelsen man forventer å ha, så at gjelden øker gradvis opp mot 40 reflekterer nok forventning til boligkonsumet vårt.

 

Banken

Vi har nå sett at fordeling av konsum over levetiden er viktig for oss mennesker, og at sparing og lån er to viktige verktøy for å oppnå dette. Det er derfor lett å se at banken spiller en viktig rolle i samfunnet.

En bank har mange oppgaver, og bank i dag er ikke det samme som bank i går, og det er i hvertfall ikke det samme som bank i morgen. For alle praktiske formål skal vi se på den “tradisjonelle banken”, og forholde oss til det vi i dag fremdeles anser som dens kjerneoppgaver. Den mest sentrale rollen til banken er å være et bindeledd for de som har penger og de som trenger penger.

Kort oppsummert lever banken av at de henter penger inn, og låner dem ut igjen. Banken får inn penger gjennom kundeinnskudd eller finansiering i markedene (markedsfinansiering). Eksempel på markedsfinansiering kan være obligasjonslån. En obligasjon er ganske enkelt forklart et verdipapir man kjøper til en pris X (“pålydende“), som gir eieren rett på en rente av X som vanligvis utbetales i terminer (f.eks årlig). Ved forfall tilbakebetales pålydende (X kroner). Her er det mye variasjon, og noen banker baserer seg kun på innskudd. Årsaken til det kan være flere, men for rene forbrukslånsbanker skyldes det som regel at de sliter med å få markedsfinansiering. Grunnen til det er at kundeinnskudd er dekket av en garantiordning, som gjør at hvis banken går konkurs får du tilbake innskuddet du hadde i den banken fra denne garantiordningen (opp til to millioner kroner per bank). Innskudd opp til 2 millioner er derfor risikofri for den som setter de inn. Markedsfinansiering (som f.eks. obligasjonslån) betyr imidlertid en risiko for den som låner ut penger til banken (risiko for ikke å få tilbake pengene dersom banken går konkurs). Forbrukslånsbanker tar veldig høy risiko på sine utlån, og risikoen gjør at de sliter med å få billig finansiering fra annet enn kundeinnskudd.

Uansett hvordan banken finansierer utlånene er målet å skaffe en billig og stabil finansiering, og å låne ut disse med høye renter, til låntakere som representerer lav risiko. I tillegg er det naturligvis viktig for banken å ha gode systemer og rutiner som gjør at man drifter virksomheten billig og effektivt.

 

Hvordan setter banken sine utlånsrenter?

Er det noe folk er opptatt av, er det bompenger og rentene på lån. Dette fordi det ofte er store utgiftsposter i vår hverdag. 

Lån er et produkt som hvilket som helst annet, og banken er opptatt av å dekke inn produktets kostnad, og samtidig sitte igjen med en fortjeneste. Fortjenesten er viktig. Vi har allerede stadfestet at banken spiller en viktig rolle i samfunnet, og for at en bank skal kunne utspille denne rollen må den være lønnsom. Bankens margin vil naturligvis avhenge av flere ting, som f.eks. prisstrategi og konkurransesituasjonen. Vanligvis setter banken rentene så høyt de kan ut fra omstendighetene, men det er ingen hemmelighet at det går an å prute på renten, og offensive kunder som orker å ta den årlige prutesamtalen med banken kan godt tenkes å ha lavere rente enn de som bare “lar det skure”. Gode kunder har ofte bedre rente enn risikoen kanskje skulle tilsi. Det betyr ikke nødvendigvis at du som “normal” kunde betaler en høyere rente for å subsidiere gode kunder, men at banken henter inn den reduserte marginen på disse kundenes langsiktige og som regel omfattende kundeforhold. 

En kalkyle for en lånerente vil derfor ikke være ulik en kalkyle for et annet produkt. Kalkylen ser slik ut:

Fundingkostnad
+ Driftskostnad
+ Risikokostnad
+ Fortjeneste_______________
= Salgspris (utlånsrente)

Vi splitter altså lånets kostnad inn i tre. Jeg tar kort for meg alle tre, for den som er interessert.

 

Fundingkostnad:
Kan sammenlignes med en innkjøpspris. Dette er kostnaden banken har på pengene de låner ut.

Banken har tre hovedkilder til funding:
– Kundeinnskudd (de pengene vi som kunder setter inn i banken)
– Markedsfinansiering (typisk innskudd fra andre banker og obligasjonslån/verdipapirgjeld).
– Egenkapital

En større relativ andel av bankens totale finansiering består i dag av markedsfinansiering enn for noen år siden. Eksempelvis finansieres flere boliglån med boligobligasjoner. Likevel tenker man gjerne på fundingkostnaden som en interbankrente (rente i bankmarkedet). En stor del av bankenes finansiering prises derfor med utgangspunkt i tremåneders NIBOR (pengemarkedsrenten med tre måneders løpetid). Denne renten bestemmes av markedets forvetning til gjennomsnittlig styringsrente de neste tre månedene + et risikopåslag. 

 

Driftskostnad:
Typisk kostnader knyttet til personal, banksystemer osv. Dette må jo også dekkes inn.

 

Risikokostnad:
Et hvert lån betyr risiko for banken. Hovedsaklig tenker vi på risiko for at de ikke får pengene tilbake – ikke alle lån blir tilbakebetalt. Derfor må banken legge på en margin som skal dekke de forventede tapene. I tillegg krever myndighetene at banken også må sette til side penger for tap utover det de forventer, slik at de ikke går konkurs dersom de taper litt penger. Jo mer myndighetene sier at banken må sette til side for å være forsiktig, jo høyere blir renten. Jeg skal forklare hvorfor. Investorene krever avkastning av kapitalen – og det gjelder også for den kapitalen som ikke kan lånes ut på grunn av myndighetenes krav. For å sørge for avkastning på pengene man ikke har lånt ut, må man ha bedre avkastning på pengene man låner ut, og da blir prispåslaget på utlånte penger høyere. Dette var blant annet grunnen til at rentene gikk opp da myndighetene satte økte kapitalkrav, som var utgangspunktet for Rune Bjerkes famøse “spleiselag” i 2013.

Risikokostnaden for bankene (som er relevant for utlån) deles hovedsaklig inn i fire, som jeg skal forklare kort (for de som er spesielt interessert):

Kredittrisiko: risikoen for at hele eller deler av lånet ikke blir tilbakebetalt som følge av at bankens motpart (kunder) ikke oppfyller sine forpliktelser. Selv om gjeldsbelastingen blant norske husstander i de siste årene har økt, er misligholdsraten lav. Banker er generelt sårbare for tap, ettersom bankens eiendeler stort sett består av utlånte penger, som primært er finansiert med innskudd fra kunder eller markedsfinansiering. Egenkapitalen utgjør en svært liten del, og står i fare for å forsvinne dersom banken får store tap. Derfor er også myndighetene ekstra påpasselige med at bankene i hvertfall holder et minimumsnivå av egenkapital.

Likviditetsrisiko: risiko knyttet til at banken ikke klarer å innfri sine forpliktelser og risiko for inntjening som følge av likviditeten i markedet og potensiell mangel på funding (redusert tilgang på funding vil jo føre til at banken må redusere sitt aktivitetsnivå.). Likviditetsrisikoen vil med andre ord avhenge av hvordan banken finansierer seg, men hvis banken låner ut 4 millioner i et boliglån med 25 års løpetid, er det kanskje dumt om banken har finansiert dette med et lån de må tilbakebetale om et halvt år. Da kan de få problemer med likviditeten. Det var det vi så i Norge i 2008, at bankene sine lån forfalt, og de utlånene som banken har forfaller mye senere. Selv om de hadde verdier i form av utlån, hadde de ikke har cash til å betale sine egne lån. Dette kan føre til, og har ført til, at staten må gå inn og dekke den ekstra likviditeten for å unngå store samfunnsmessige tap ved at banken går konkurs.

Markedsrisiko: risiko som oppstår som følge av at banken har åpne posisjoner i f.eks valuta-, rente- og kapitalmarkeder. Markedsrisiko innbefatter også risiko knyttet til variasjon i resultat som følge av endringer i markedspriser. De fleste banker skiller mellom ulike former for markedsrisiko, men dette er ikke hensiktsmessig å gå nærmere inn på.

Driftsrisiko: Kan f.eks være. risiko for eksterne hendelser som påvirker bankens interesser (konkurranse, politikk osv). Det kan også være operasjonell risiko knyttet til menneskelig svikt, prosessvikt, ansatte som svindler banken og tap av omdømme.

 

Nominell og effektiv rente

Når man skal sammenligne lån er det viktig at man sammenligner totale kostander. Nominell rente er lett å forstå for de fleste, og kan forklares som den rene renten som beregnes ut fra restsaldo på lånet. Nominell rente utgjør som regel en stor andel av den totale kostnaden for lånet, men det er ofte flere kostnader forbundet med lån (eksempelvis etablerings- og termingebyrer). Som vi skal se senere i innlegget, kan disse kostnadene utgjøre mer en selve renten. Den totale kostnaden for lånet er representert i den effektive renten. Den effektive renten avhenger primært av:

  • Den nominelle renten på lånet
  • Lånebeløpet
  • Nedbetalingstid
  • Eventuelle gebyrer og deres størrelse
    Det er noen flere variabler som kan påvirke effektiv rente, som f.eks avdragsprofil, men av praktiske formål forholder vi oss til de overnevnte i dette innlegget. Jeg kommer tilbake til avdragsprofil mot slutten av innlegget.

Den nominelle renten er den årlige renten som beregnes av restgjelden på lånet og har åpenbart innvirkning på totalkostnaden.
Lånebeløpet
har innvirkning på effektiv rente dersom lånet har gebyrer. Jo lavere lånebeløp (alt annet likt), jo høyere effektiv rente. Årsaken til det er at gebyrene er de samme, uavhengig av lånebeløpet, så jo lavere lånebeløp jo større blir gebyrene relativt til lånebeløpet. Eksempelvis er 2.000 kroner et relativt høyt gebyr for et lån på 20.000 kroner (10%), mens for et lån på 2.000.000 vil gebyret være en lavere prosent av lånebeløpet.

Nedbetalingstiden har innvirkning på effektiv rente dersom lånet har etableringsgebyrer. Jo lavere nedbetalingstid, jo færre år å “spre” gebyrene over, og jo høyere blir årlig effektiv rente. Det betyr selvfølgelig ikke at det er billigere å øke nedbetalingstiden.
Gebyrenes størrelse har åpenbart innvirkning på effektiv rente. Jo høyere gebyrer, jo høyere effektiv rente.

Når du skal sammenligne lånetilbud er det åpenbart viktig å sammenligne effektiv rente, da det er denne som best reflekterer hva totalkostnaden vil være. Ettersom effektiv rente avhenger av de overstående faktorene er det også viktig at du sammenligner tilbud på to identiske lån. Du kan for eksempel ikke sammenligne effektiv rente på et lånetilbud på 100.000 over 4 år med effektiv rente på et lånetilbud på 500.000 over 8 år. Da sammenligner du epler og pærer, og vil ha et dårlig beslutningsgrunnlag.

Mangel på kunnskap omkring forskjellen på nominell og effektiv rente er etter min erfaring ganske vanlig blant folk. Heldigvis er avvikene mellom nominell og effektiv rente ofte forsvinnende små på et gjennomsnittlig boliglån, som gjør at sammenligning av nominell fremfor effektiv rente på slike lån ikke har særlig stor betydning. Etableringsomkostningene er et engangsbeløp som betales ved lånets opptak, og termingebyrene (som vanligvis ligger mellom 0-70 kroner) utgjør også en relativt liten andel av lånets totalkostnad. 

Åpenbart vil avviket mellom nominell og effektiv rente være større på billån og forbrukslån enn på et boliglån, ettersom det normalt sett er snakk om vesentlig lavere lån. Her er det dessverre noen låntilbydere som gjør store penger på å utnytte kunnskapsløsheten blant folk, og jeg kommer tilbake til dette når jeg skal skrive om billån.

 

Det er ikke bare banken som bestemmer

Norske banker er underlagt mange lover og retningslinjer. I tillegg til lover som f.eks. Finansforetaksloven, Finansavtaleloven og Hvitvaskingsloven er banken også underlagt strenge retningslinjer fra ulike tilsyn. Mest sentralt er Finanstilsynet. Finanstilsynet er underlagt Finansdepartementet og har til hensikt å føre tilsyn med finans- og forsikringsinstitusjoner for å bidra til stabilitet i markedet gjennom å sikre god soliditet, risikobevissthet, styring og kontroll i foretakene. Finanstilsynet har laget forskrifter som har en direkte innvirkning på hvordan banken må vurdere sine kunder.

Det er flere gode grunner til at man bør følge nøye med på hva bankene gjør, og legge føringer for deres virksomhet. Til syvende og sist, dersom bankene tar for høy risiko og ikke er solide nok til å ta tap, er det staten som må dekke de enorme kostandene som påføres samfunnet som følge av at en bank går konkurs. Mange aktører, spesielt forbrukslånsbanker, utnytter dessuten folks mangel på økonomisk kunnskap, og kan bokstavelig talt ødelegge livene deres. Det er derfor viktig å ha lover og regler som beskytter forbrukerne mot useriøse aktører og praksiser som kan skade både enkeltindivider og samfunn. 

Dersom bankene ikke følger retningslinjene og påleggene fra Finanstilsynet kan de miste rettigheten til å drive bank. Du kan kanskje tenke at banken er veldig firkantete noen ganger – og årsaken til det er som regel at det ville føre til brudd på lover eller gjeldende retningslinjer dersom de skulle etterkomme ditt ønske. Ingen kunde er god nok, ingen enkeltperson så viktig, og ingen situasjon så spesiell at banken er villig til å ofre sitt eksistensgrunnlag for å tilfredsstille deg. 

Jeg skal komme tilbake til konkrete retningslinjer når vi går nærmere inn på hvordan bankene vurderer deg for lån.

 

Hvordan vurderes man for lån?

Før i tiden var det vanlig å få lån basert på “sitt ærlige ansikt”. Sånn er det ikke lengre, og mange banker føler ikke en gang behov for å se ditt “ærlige ansikt” før de gir deg lån. Digitale løsninger gjør at banken kan ta en grundig objektiv vurdering av din kredittverdighet. Det betyr ikke at troverdighet og relasjoner ikke har noe å si lengre. For banken handler det først og fremst om hvorvidt de kan forvente at du betaler tilbake det du skylder inkludert renter.

Kredittvurdering har på flere måter gått fra å være et rent bankhåndtverk til å bli relativt gjennomregulert av myndighetene. Det vi skal se i de kommende avsnittene er at det er flere gode grunner til at bankene bør holdes litt etter ørene. Vi skal også se at det fremdeles er aspekter ved kredittvurderingen som foregår ulikt fra bank til bank, blant annet på grunn av at de har ulike rutiner, strategier og interne retningslinjer.

Det ligger i sakens natur at man før en slik vurdering først vil ha avdekket hva det faktiske lånebehovet er. Det kan være vesentlige avvik mellom lånebehov og hva man faktisk kan få i lån, slik at man vil måtte tåle en realitetsorientering – men lånebehovet vil som regel alltid være utgangspunktet.

Jeg vil også understreke at prosessen for vurdering av lån, selv om de baserer seg på samme prinsipp, kan være ulik fra lån til lån. Eksempelvis vil det være større behov for å vurdere langsiktighet i den økonomiske situasjonen når man vurderer et boliglån enn et billån eller kortsiktig forbrukslån. Det betyr ikke at banken kan tillate seg å være slepphendt i vurderingen av noen av lånene, men illustrerer at kredittvurderingen må tilpasses det underforliggende formål.

 

Betjeningsvilje og betjeningsevne

Betjeningsvilje handler om hvor flink du er til å betale tilbake det du skylder. Dette er ikke knyttet opp til din inntekt eller formue, men til om du faktisk betaler det du skylder. Betjeningsevne er derimot knyttet opp mot din faktiske økonomiske evne til å betale dine forpliktelser i tide. Dersom du har penger på konto, men bare ikke orker/husker å betale regningene dine i tide, sier vi at du har dårlig betjeningsvilje. Dersom du ikke klarer å “få endene til å møtes” sier vi at du har dårlig betjeningsevne. Du kan også høre begreper som “dårlig likviditet” og “insolvens”. Det betyr det samme; du er ikke i stand til å innfri dine forpliktelser innen de forfaller.

“En purring er vel ikke så farlig, så lenge jeg betaler til slutt?”
Dette er en ganske vanlig feiloppfatning, men selv en andregangspurring kan føre til at du ikke får lån når du ønsker det. Selv om en andregangspurring ikke er like alvorlig som inkasso, er det likevel ofte et tegn på din betjeningsvilje – og de fleste banker vil ta din purrehistorikk i hvertfall de siste 6-24 månedene med i vurderingen når de vurderer deg for lån. Det vil kunne påvirke hvilken risikoklasse du havner i. Risikoklasse er et begrep jeg ikke skal gå nærme innpå i dette innlegget. Hvis du har relativt ferske purringer (6-24 mnd), kan du få beskjed om at banken ikke ønsker å gi deg et lån før du har vist plettfri betalingshisotrikk i noen måneder fremover.

I tillegg til historikk banken har på deg i sine egne systemer innhenter banken også kredittvurderinger fra kredittvurderingsselskaper som f.eks Bisnode. Her vil banken få tilgang til informasjon fra eksterne kilder om blant annet  betalingsanmerkninger. Dersom et selskap har et krav mot deg, vil du kunne stå oppført med betalingsanmerkning her. Banken kan ikke se hva det gjelder, men så lenge du har betalingsanmerkning blir sannsynligvis ikke søknaden din vurdert. De fleste seriøse banker har en policy om ikke å gi lån til personer med betalingsanmerkning. Dette innebærer at du må gjøre opp for deg slik at betalingsanmerkningen fjernes før du kan bli vurdert for lån. Dette er ikke noe som er omfattet av lovbestemmelser direkte, men er en del av de aller fleste bankers interne kredittpolicy. 

Interne anmerkninger vil banken lagre så lenge du lever. Det betyr, for å sette det litt på spissen, at dersom du ikke betaler kredittkortregninga di, og banken kanskje avskriver et tap som følge av dette, kan det forhindre deg i å få lån i den banken – potensielt resten av livet.

Dersom du vil ha noe som helst å gjøre med en bank fremover: ikke påfør dem tap…

Inntekt, utgift og likviditetsoverskudd

Bankene behandler (dessverre?) inntekt litt ulikt. Hovedregelen er at kun fast og varig inntekt skal vurderes. Med fast inntekt menes den inntekt du har kontraktsfestet i form av en fast stilling i en arbeidskontrakt, dine faste pensjonsutbetalinger eller et vedtak (eksempelvis vedtak om uføretrygd). Variable tillegg, provisjoner og bonuser blir i utgangspunktet ikke tatt med i betraktningen. Det betyr ikke at en selger som jobber på provisjon aldri kan få lån. Kan du vise til stabile ligningstall de siste årene kan det være godt nok. Det gjelder også f.eks. arbeidsavklaringspenger, som er en midlertidig stønad, med mindre det kan dokumenteres at disse vil gå over i en eller annen form for fast stønad. Igjen, det handler om hvorvidt inntekten kan vurderes til å være fast og varig, og det er i stor grad opp til banken å vurdere hva de anser som stabilt. Eksempelvis kan enkelte yrker og utdanningsnivåer være grunnlag for å anta mer stabilitet enn andre.

Leieinntekt kan ofte medregnes dersom denne er stabil og kan dokumenteres. Ikke alle banker regner med 100% av leieinntektene pr år. Noen regner med bare en gitt prosent, eller f.eks bare 10 måneders leie. Dette skal blant annet ta hensyn til kostnadene knyttet til utleie, samt muligheten for at man kan være uten leieinntekt noen måneder. Dersom leieinntektene er skattepliktige vil inntektene justeres for skatt.

Når den faste inntekten er avklart, skal banken også ta hensyn til dine utgifter. Referansebudsjettet fra SIFO benyttes til å beregne et forventet månedlig konsum basert på situasjonen i ditt hushold, som kan anses som et minimumskonsum (ofte kalt livsoppholdssats). Referansebudsjettet omfatter normale utgifter for et hushold, men tar ikke hensyn til f.eks. bokostnader, ferier og kvelder på byen. Dette er altså noe banken må hensynta i tillegg. I forbindelse med søknad om boliglån vil jo som regel bokostnadene primært være renter og avdrag på lån, i tillegg til forsikringskostnader, strøm, vedlikehold etc. Det er sjelden banken spør deg hvor ofte du drar på byen, og en grunn til det er jo at dette er utgifter du lett kan unngå dersom du ser at budsjettet ditt ikke tillater det. Budsjettet banken tar utgangspunkt i kan derfor gjøre at du kommer opp med høyere (men også noen ganger lavere) overskudd hver måned enn hva som er realiteten. Søker du billån og bor hjemme hos foreldrene dine kan det argumenteres for at du har lave bokostnader, og at dine reelle månedlige utgifter ligger tett inntil livsoppholdssatsen. Naturligvis blir kostnader forbundet med å eie bil regnet med.

På slutten av måneden skal du sitte igjen med minimum 0 kroner i det vi kaller “likviditetsoverskudd”. Dette beregnes slik:

Bruttoinntekt
– Skatt
= Nettoinntekt
– Konsum
– Rente
– Avdrag
= Likvditetsoverskudd

Dessuten skal banken ta høyde for at du skal ha et positivt likviditetsoverskudd også etter en renteøkning på så mye som 5 prosentpoeng. For å illustrere hvor mye det utgjør, så kan vi ta utgangspunkt i et lån på 2.000.000 over 25 år. Med dagens rentenivå, med f.eks 2,5% rente vil lånet koste 9.022 per måned i renter og avdrag. Øker vi det til 7,5% rente er terminbeløpet 14.830 pr mnd – en økning på nesten 6.000 kroner per måned (en 64% økning i månedlig utgift!)

Terminbeløpet du betaler på lånet ditt er splittet inn i renter og avdrag (og eventuelt termingebyr). Avdrag er selve nedbetalingen du gjør på lånet, som reduserer restgjelden. Rentene er kostnaden. F.eks. på et lån på 1000 kroner, dersom du betaler 100 kroner, hvorav 40 er avdrag og 60 er renter, er restgjelden etter innbetalingen 1000 – 40 = 960 kroner. Mange vil kanskje si at avdrag ikke er en kostnad, men heller en “innbetaling til seg selv”, og at det derfor ikke burde være med i budsjettet. Selv om det ikke er en kostnad er det en utgift som må betales og som påvirker hva du sitter igjen med i måneden.

Du kan oppleve at bankene er veldig nøye på å få oversendt dokumentasjon på inntekten din, selv om du kanskje føler det er unødvendig mye. Dette er fordi de kan bli pålagt å fremlegge dokumentasjon på at banken har gjort en grundig og forsvarlig kredittvurdering av deg, hvis myndighetene kommer på kontroll.

Dersom din inntekt i dag er god nok, men at den fremover kan være usikker (eks. hvis bedriften du jobber i har kommunisert ut at de kommer til å foreta nedbemanning), kan dette resultere i avslag. Det er bankens ansvar å ta hensyn til slike forhold. Det finnes også en rekke forhold – økonomiske og ikke-økonomiske, som gir banken et etisk ansvar til ikke å innvilge lån.

 

Egenkapital

Selv om ikke alle lån krever egenkapital, vil det likevel kunne være en avgjørende faktor. Et eksempel kan være en ung kunde, med “på grensa” inntekt som søker lån til bil. Da vil det kunne spille positivt inn om kunden stiller med egenkapital. Det gir banken en ekstra sikkerhet ved at forholdet mellom lånebeløp og bilens verdi blir bedret. Dessuten kan det være et tegn på at du har evne til å sette av penger til sparing. Hvis du stiller med egenkapital vil du dessuten kunne forvente en bedre rente enn ved fullfinansiering, ettersom risikoen for banken blir lavere. Når det gjelder boliglån vil du, etterhvert som du har begynt å nedbetale lånet ditt (og boligen kanskje har steget i verdi) kunne forhandle frem en bedre rente, ettersom belåningsgraden er blitt lavere og risikoen for banken derfor er lavere. Det samme kan vi ikke si på billån, ettersom bilen med all sannsynlighet har sunket i verdi samtidig som du har nedbetalt lånet.

 

Gjeld

Hvor mye gjeld du har fra før er avgjørende for hvor mye gjeld du kan ta opp. Én vurdering banken kan gjøre, er å se på om summen av alle dine gjeldsforpliktelser hver måned allerede er så høy at du risikerer å få likviditetsunderskudd ved nytt lånopptak. I tillegg sier Finanstilsynets retningslinjer at maksimal gjeldsbelastning du kan ha er 5 ganger bruttoinntekten din (altså før skatt). Dette gjelder både boliglån, billån (i praksis de fleste gjenstandslån) og forbrukslån. Ditt studielån vil også telle med i denne totalen. Det betyr at for en person som tjener 15.000 i måneden før skatt, vil maksimal gjeld som kan innvilges være: 15.000*12*5=900.000 kroner.
Har personen allerede 900.000 kroner i gjeld, kan ikke banken innvilge mer gjeld, uten å bryte retningslinjene fra Finanstilsynet. Har personen allerede 100.000 kroner i gjeld, kan banken innvilge maksimalt 100.000 i ny gjeld.

 

Kundeforholdet ditt

Det er vanlig å ha noen bankprodukter her, og andre produkter der. Kanskje er du LO-medlem slik at du ønsker å ha forsikringene dine hos Sparebank 1, mens du har brukskonto og kredittkort hos Danske Bank fordi det var der foreldrene dine opprettet brukskontoen din da du var liten, mens billånet står i DNB fordi der fikk du best rente? Ofte er det når man skal gjøre investeringer som hus og bil at man begynner å lete rundt etter andre alternativer enn banken man har “vokst opp med”. En helt ny kunde betyr liten kjennskap til kunden utover det man får fra ekstern kredittscore og innhenting av lønnsdokumentasjon. Det er utvilsomt positivt at banken har kjennskap til deg, selv om det nok betyr mindre i dag enn for noen år siden, ettersom digitale løsninger gjør det lettere å “bli kjent med deg”. Det er nok oftest i tvilstilfellene at kundeforholdet ditt (gitt at det stort sett er et bra kundeforhold) kan være det som avgjør utfallet av din søknad. Når det gjelder boliglån er det noen banker som krever at du har lønnsinngang i deres bank for at de skal innvilge lån.

I dag er det veldig lett å opprette kundeforhold i en ny bank. Alt du trenger er som regel bankID fra din primærbank, så er du good to go.

 

Sikkerhet

Banken er også opptatt av sikkerheten for lånet. Skal du ha et lån til en noenlunde grei rente, må du stille med sikkerhet. Tar du boliglån, tar banken sikkerhet i boligen (pant). Tar du billån, tar banken sikkerhet i bilen (salgspant). Tar du et usikret lån (forbrukslån) har ikke banken noen sikkerhet utover ditt løfte om at du skal betale tilbake. Denne økte risikoen gjenspeiles i en høy rente. Som vi skal se i det neste avsnittet, er det ikke alt banken på en praktisk måte kan ta sikkerhet i.

 

Pant og salgspant

Når man kjøper en bolig med lånefinansiering etablerer banken normalt pant i boligen. Dette gir banken mulighet til å kreve at boligen selges for å innfri lånet dersom du ikke betaler dette i henhold til nedbetalingsplanen. For at pantet skal få rettsvern, tinglyses det i et register som kalles grunnboken. Dette er et offentlig register over tinglyste heftelser og rettigheter i fast eiendom (og andeler av borettslag). Tinglysning innebærer at den retten banken har til å kreve boligen solgt for å innfri sine krav, blir tinglyst til det offentlige. Et pant kan som hovedregel når som helst etableres i en eiendom du allerede eier. Det eneste kravet som stilles er at panteobjektet er et (eller flere) formuesgoder. I dette ligger det at det må ha økonomisk verdi, altså at det kan gjøres om til penger gjennom salg eller utleie.

Et salgspant derimot kan kun etableres i forbindelse med et reelt salg, og det kan kun etableres salgspant i løsøre (altså fysiske ting som ikke er fast eiendom. Eiendom kan ikke beheftes med salgspant). At salgspant må inngås “i forbindelse med salg”, betyr altså at avtalen om salgspant må knyttes til et reelt salg. Det vil si et salg som bringer nye verdier inn i kjøperens formue. Det vil si at man ikke kan stifte salgspant i en eiendel man allerede eier. En person kan heller ikke selge en bil til en annen person, og så kjøpe den tilbake på kreditt mot salgspant. I et slikt tilfelle vil det ikke være et reelt salg, og salgspantet vil ikke være gyldig.  

Det er verdt å merke seg at det jeg skriver om i dette innlegget er det vi kaller avtalepant, altså hvor pantet er et resultat av en avtale mellom pantsetteren (vanligvis låntaker) og panthaver (vanligvis banken). Det kan også ta utleggspant i eiendeler. Dette skjer i de tilfeller hvor kreditor ikke har rettsgyldig pant til å dekke utestående krav, for eksempel ved mislighold av forbrukslån. Kreditor må i disse tilfellene begjære utlegg gjennom namsmannen. Mer om det i et annet innlegg.

 

Boliglån

Boliglån er lån med sikkerhet i bolig. Når man låner med sikkerhet i bolig tar banken pant i boligen.

Når man skal kjøpe en bolig setter man gjerne i gang med å søke om et finansieringsbevis. Dette gjør man både for å kunne dokumentere overfor selger at man faktisk kan finansiere kjøpet, og for å selv få et realistisk bilde av hva man kan kjøpe bolig for. I denne prosessen er det mange som får en realitetsorientering, hvis de selv har bedømmet sin låneevne til å være mye høyere enn det banken gjør. Du kan søke om finansieringsbevis fra flere banker, og det er stort sett bindende for banken. Imidlertid er det flere forhold som gjør det mulig for banken å trekke finansieringsbeviset tilbake, f.eks. dersom du har oppgitt ukorrekt informasjon, eller inntekts- eller gjeldssituasjonen endrer seg. Finansieringsbevis er normalt gyldige i tre måneder. Dersom du legger inn bud, vil megler sjekke om finansieringen er i orden. Det vanlige er at megler ringer banken. Det er ikke å anbefale å vise finansieringsbeviset til megler før etter budet er akseptert, ettersom megleren da vet hva du maksimalt kan betale, og nok vil forsøke pushe prisen opp.

Du kan oppleve å få finansieringsbevis på ulike beløp hos ulike banker. Dette er fordi hver bank har sin egen vurderingsprosess, kriterier og risikostrategi. To ulike banker kan f.eks. vurdere din betalingsevne ulikt. Det kan også tenkes at en bank har intern historikk som andre banker ikke har tilgang til. Dessuten er det dessverre noen banker som ikke er like nøye med å følge Finanstilsynets retningslinjer. Det er ikke nødvendigvis den banken som tilbyr deg mest lån, som er den beste banken for deg. Du må derfor gjøre dine egne vurderinger av din egen betalingsevne både på kort og lang sikt. En god bank vil være nøye med å informere deg om konsekvensen for økonomien din ved f.eks en renteøkning (og faktisk er de lovpålagt å gjøre det).

Valg av bolig kan ha betydning, ettersom boligen er sikkerheten for lånet – men det er sjelden at banken setter seg på bakbeina. Det kan imidlertid skje at banken vurderer boligens verdi til å være vesentlig lavere enn kjøpesummen. Med dagens relativt høye boligpriser har flere banken blitt mer kritisk til om kjøpesummen egentlig er en forsvarlig indikasjon på den faktiske verdien. I finansieringsbeviset står det gjerne en maksimal kjøpesum, gitt en fri egenkapital. Det er viktig å huske at ved kjøp av borettslagsleilighet med andel av fellesgjeld, vil denne bli fratrukket den maksimale lånesummen i finansieringsbeviset. Med andre ord vil maksimal kjøpesum i finansieringsbeviset være inkludert eventuell andel av fellesgjeld.

Renten du får på boliglånet ditt avhenger av flere ting. Jeg skrev litt om bankenes prising av lån tidligere. Bolig er generelt sett objekter med god sikkerhet, ved at risikoen for at den taper seg veldig i verdi over tid er lav. Risikopåslaget er derfor ganske lavt, og renten på boliglån er derfor generelt sett lave. Du skal kunne forvente at renten er lavere dersom du har belånt 50% av boligens verdi enn om du har belånt 85% av boligens verdi. Jo lavere belåningsgrad, jo bedre sikkerhet har banken for lånet, og jo bedre rente skal du kunne forvente.

Boliglånsforskriften

(Forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig). Dette er en forskrift som er kommet først og fremst på grunn av den økende gjeldsbelastningen blant norske husholdninger. Den setter en rekke begrensninger på nye utlån med pant i bolig. Kort oppsummert sier den dette:

For Oslo For resten av landet
Lånekundens samlede gjeld skal ikke overstige fem ganger bruttoinntekt (inkl forbrukslån, studielån osv.) Lånekundens samlede gjeld skal ikke overstige fem ganger bruttoinntekt (inkl forbrukslån, studielån osv.)
Det skal kreves minst 40% egenkapital ved kjøp av sekundærbolig (bolig nr 2, 3 osv)
Det skal kreves 15% egenkapital ved kjøp av primærbolig. Det skal kreves 15% egenkapital ved kjøp av primærbolig.
Avdrag kreves for lån som overstiger 60% av boligens verdi. Avdrag kreves for lån som overstiger 60% av boligens verdi.
Rammelån kan ikke gis når lånerammen overstiger 60% av boligens verdi. Rammelån kan ikke gis når lånerammen overstiger 60% av boligens verdi.

Banken kan gjøre unntak utenfor kravene, men bare for 10% av bankens totale innvilgede lån (8% i Oslo). Det betyr f.eks. at det teoretisk sett er mulig for en student å få avdragsfrihet på boliglånet sitt selv om den er belånt med mer enn 60%, dersom banken velger å gjøre avvik. Det som dessverre har vist seg i praksis er at avvikene “brukes opp” av de som kanskje egentlig ikke trenger det (men som bankene anser som lønnsomme kunder).

 

Implikasjoner og måter å tilpasse seg forskriften

Særlig for unge boligkjøpere representerer boliglånsforskriften noen hinder foran boligdrømmen, men det finnes flere måter å tilpasse seg dette kravet. Det har blitt veldig vanlig at foreldrene bidrar, og de fleste av tipsene i dette avsnittet vil derfor involvere foreldrehjelp (kan naturligvis være andre slektninger eller venner for den del). Hvis du er en mor eller far som ønsker å hjelpe din unge lovende, anbefaler jeg deg å tenke nøye gjennom hva du gjør, og hvordan du faktisk ønsker å bidra.

Banken har i utgangspunktet ikke mulighet til å tilby mer enn 85% belåningsgrad. Belåningsgrad er altså gjeld i forhold til boligens verdi (gjeld delt på boligverdi = belåningsgrad). Med andre ord kan ikke banken tilby lån til mer enn 85% av boligens verdi i henhold til boliglånsforskriften. Som nevnt tidligere kan man diskutere hva som er “forsvarlig verdivurdering”, men i de aller fleste tilfeller er dette lik kjøpesummen. Du må altså ha minimum 15% egenkapital for å kjøpe bolig. Mange velger å løser de siste 15% med at de tar sikkerhet i en annen bolig, eksempelvis dine foreldres bolig – såkalt tredjemannspant. Dine foreldre blir da realkausjonister. Alternativt kan man få noen til å stå som personalkausjonist, som jeg skal forklare i neste avsnitt. Et annet alternativ er et lån på privat hånd, f.eks. ved at man inngår en (skriftlig) låneavtale med foreldrene.

Banken har heller ikke lov til å innvilge lån på mer enn 5 ganger bruttoinntekten din. Har du 500.000 i bruttoinntekt kan du låne totalt 2.500.000. Dersom du trenger å låne mer kan dette løses ved at du får en av eller begge foreldrene dine (eller du kan finne deg en kjæreste med grei inntekt…) til å stå som medlåntaker. At en person står som medlåntaker betyr at den personen er ansvarlig for hele lånet, sammen med hovedlåntaker. Begge er solidarisk ansvarlig for hele lånet, som betyr at begge har samme ansvar for at lånet blir tilbakebetalt. En kausjonist, som jeg nevnte i forrige avsnitt, har derimot kun subsidiært ansvar, som betyr at kausjonistens ansvar for å tilbakebetale inntreffer etter at hovedlåntakeren ikke klarer å betjene lånet. En kausjonist kan hefte for hele eller deler av lånet, med hele sin ubeheftede formue og sin løpende inntekt. Dersom låntakeren misligholder lånet, kommer banken til kausjonisten. Dersom du ikke kan betale heller, kan banken begjære utleggspant i dine eiendeler for å dekke kravet. Dersom man har medlåntaker på lånet kan samlet inntekt legges til grunn, og det kan derfor løse inntektsproblemet som særlig unge låntakere har. 

Begrepene medlåntaker og kausjonist brukes ofte om en annen, noen ganger feilaktig. Grunnen til det kan være så enkelt som at “kausjonist” ikke er definert i lovverket. Det avgjørende for om noe skal betegnes som kausjon, vil være om avtalen har et slikt formål og slike økonomiske virkninger som er typisk for kausjon. Slik sett kan det tenkes at en person som i praksis har signert på lånet som medlåntaker, egentlig er kausjonist, dersom det i realiteten er slik at deres ansvar for lånet kun blir aktuelt dersom hovedlåntakeren ikke gjør opp for seg (subsidiært ansvar). Dette er kanskje tilfelle for mange foreldre som hjelper sine barn inn på boligmarkedet. 

Topplån
Noen banker oppgir en rente for boliglån på inntil en gitt prosent av boligens verdi (typisk 70-75%). For den delen av lånet som overstiger 75% kan man oppleve å måtte betale en høyere rente. Den andelen som overstiger 75% kalles ofte topplån. Årsaken til at denne delen av lånet kan være priset høyere, er at både risikoen og fundingkostnaden for banken kan være høyere for den delen av lånet som overstiger 75%.

Det er ikke alle banker som oppererer med topplån, og de fleste store banker har en egen prisstrategi for unge boliglånskunder som gir dem samme rente på hele boliglånet, selv om det overstiger 75% av boligens verdi.

Mer om topplån for den som er spesielt interessert:
Jeg skrev jo tidligere at mange boliglån blir finansiert gjennom boligobligasjoner. Har du boliglån i Sparebank 1, vil du se (i lånedokumentene) at det ikke er utlånt av Sparebank 1, men av Sparebank 1 Boligkreditt. Sparebank 1 Boligkreditt utsteder boligobligasjoner som finansierer Sparebank 1-bankene sine boliglån – men bare inntil 75% av boligens verdi. Dersom du har lånt mer enn 75% av boligens verdi, vil du se at den delen av lånet som går over 75% er utlånt av Sparebank 1. Den delen av boliglånet ditt som er over 75% har banken altså finansiert på en annen måte (f.eks gjennom kundeinnskudd eller annen markedsfinansiering), og nettopp derfor kan disse lånene koste mer – i tillegg til at risikoen blir høyere når belåningsgraden går opp.

 

Refinansiering av boliglån
Refinansiering av boliglån er ganske greit. Med refinansiering mener jeg enten at man flytter lånet sitt fra en bank til en annen (tar opp nytt lån i ny bank, som innfrir lånet i din gamle bank), eller at man gjør endringer i eget boliglån i banken man har det i (f.eks øker boliglånet man allerede har). Som nevnt tidligere kan det etableres pant i en bolig du allerede eier, så det er ikke noe problem å ta opp nytt lån med sikkerhet i boligen din selv etter du har kjøpt den. Det er derfor mulig å søke om opplåning på bolig, eller for den del flytte lånet dersom en annen bank gir deg bedre vilkår. Etableringsgebyrer og tinglysningegbyrer påløper gjerne, så det bør du tenke over før du lar deg lokke over til en annen bank av bare 0,01% bedre rente.

 

Rammelån
Rammelån (også kalt boligkreditt eller fleksilån) er et flesibelt lån med sikkerhet i bolig, med mulighet for å utsette avdrag. Et rammelån kan gjøre det lettere å bruke boligformuen som sikkerhet for kjøp av varige konsumgoder, som f.eks. bil og båt. Du kan søke om rammelån på inntil 60% av boligens verdi. I dette ligger det at du kun kan søke om rammelån dersom boligen din er belånt med under 60%. Du betaler kun renter på den andelen du faktisk har belånt. Med andre ord, om du har en bevilget ramme på 500.000, men har benyttet bare 100.000 av rammen, betaler du bare rente på de 100.000. 

Rammelån er noe det har blitt mer av ila de siste ti årene. Rammelån utgjorde bare 2% av samlet gjeld i 2005, og var opp i 14% i 2016.

 

Avdragsfrihet
Avdragsfrihet betyr at man i perioden avdragsfriheten gjelder kun betaler renter på lånet. Det er viktig å huske at etter en periode med avdragsfrihet på et nedbetalingslån vil terminbeløpene (rente + avdrag) være høyere enn før perioden startet, ettersom restgjelda er den samme men det gjenstår færre terminer å fordele avdragene på.

I henhold til boliglånsforskriten §7 kan avdragsfrihet kun avtales dersom boligen er belånt med under 60% av boligens verdi.

 

Billån

Billån er et lån med sikkerhet i bilen. I motsetning til boliglån, som er pantelån, er billån salgspantlån. Som nevnt tidligere innebærer det at det kun kan etableres sikkerhet i kjøretøyet i forbindelse med et reelt salg. Du kan derfor ikke søke om billån til en bil du allerede eier eller har bruksrett i. Det betyr også at du ikke kan kjøpe bil av noen som bor på samme adresse som deg med billån, da det ikke anses som et reelt salg. Dette byr på problemer når fraskilte skal “kjøpe ut” den andre fra bilen. Da kan man i utgangspunktet ikke få billån, ettersom begge allerede har bruksrett i bilen. Dersom begge står på lånet i utgangspunktet, kan imidlertid den ene fraknyttes lånet (som regel mot et lite gebyr). Da kan den ene parten fortsette å betale ned lånet alene, uten at den andre blir heftende for lånet.

En annen implikasjon ved at salgspant ikke kan etableres i en bil du allerede eier, er at dersom du har billån i en bank, kan ikke dette flyttes til en annen bank ved at den andre banken etablerer nytt salgspant. Noen banker (f.eks Sbanken) sier at de tilbyr seg å flytte billånet. Dette forutsetter imidlertid at banken du har billån i idag tillater seg å overføre det eksisterende salgspantet. Det finnes ikke noen god infrastruktur for flytting av salgspant. Det er en manuell oppgave som er ressurskrevende og som ofte medfører mye krøll med salgspantet. Mange banker reserverer seg derfor mot å flytte salgspant.

De fleste banker tilbyr billån med inntil 100% finansiering. Slik som med boliglån vil du kunne forvente deg en bedre rente hvis du har egenkapital, enn hvis du ikke har det. Eksempelvis i DNB får du beste billånsrente hvis du har 35% egenkapital eller mer. Igjen har dette med bankens sikkerhet å gjøre. Selv om banken har sikkerhet i bilen din, betyr ikke det at du kan forvente å få samme rente på billån som på boliglån. En bolig stiger gjerne i verdi, mens en bil typisk synker i verdi. Det er derfor to helt ulike risikoer knyttet til bolig og bil. Bolig er typisk ansett som et investeringsobjekt, mens en bil typisk anses som noe vi konsumerer.

 

Refinansiere billån
Av de årsakene som jeg har nevnt tidligere lar det seg altså ikke gjøre å refinansiere billån. Ettersom salgspantet er bankens sikkerhet for lånet, og dette kun er gyldig i maksimalt den varigheten som er angitt på salgspantdokumentet, vil du ikke kunne øke løpetiden på billånet (da en økning med 1 års løpetid ville medført at billånet var usikret det siste året). Det kan derfor være ekstra lurt å ta en runde ekstra når du kjøper bil, for å se at du er i en bank du vil ha lånet i gjennom hele løpetiden på lånet, og at du har en nedbetalingstid som gir et terminbeløp du kan leve med. Dersom du eier bolig kan du eventuelt ta opp et ekstra lån med sikkerhet i boligen din for å innfri billånet, og på den måten “refinansiere” det.

 

Valg av nedbetalingstid 
Du bør ikke velge en nedbetalingstid som er lengre enn den tiden du tenker å eie bilen. Særlig gjelder dette dersom du fullfinansierer bilen (0% egenkapital). Ettersom billån normalt er annuitetslån, betyr det at andelen av terminbeløpet som er avdrag er mye lavere i starten av låneperioden enn mot slutten. Det betyr at halvveis ut i låneperioden har du fremdeles mer enn halvparten av lånet igjen. Dersom du da ønsker å selge bilen, og den har tapt seg mer i verdi enn det du har betalt ned på lånet, vil du måtte punge ut for mellomlegget. Du kan ikke fortsette å betale på billånet ditt etter bilen er solgt. I noen tilfeller kan banken gjøre om resten av lånet til et forbrukslån, men det er jo ganske kostbart.

 

Sammenligne billån
Når du sammenligner billån, må du sammenligne den effektive renten. På billån legges gebyrene til på lånebeløpet, og nedbetales over hele løpetiden. Det betyr at dersom du låner 100.000 kroner til kjøp av bil, og etableringsomkostningene er 4.000 kroner, blir det totale lånebeløpet 104.000 kroner som nedbetales over valgt løpetid. I tillegg kommer termingebyr hver måned. Min erfaring er at mange bilforhandlere og små finansieringsselskaper lokker til seg kunder med lave nominelle renter, men har høye gebyrer. Kundene lar seg lure til å tro at tilbudet de har fått fra forhandler er bedre enn det de fikk i banken sin, fordi den nominelle renten er lavere. Totalkostnaden på lånet blir imidlertid ofte høyere pga de høye gebyrene. Sammenlign derfor alltid den effektive renten, og vær kritisk til de tilbudene du får fra bilforhandler. Husk at de får provisjon når de selger deg lån. De har ingen motivasjon (eller kompetanse) til å gi deg god finansiell rådgivning.

 

Husk at den effektive renten også avhenger av lånebeløpet og løpetiden, som nevnt tidligere. Et lavt lånebeløp vil ha høyere effektiv rente enn et høyt lånebeløp, alt annet likt. Dette fordi gebyrene blir en større del av totalkostnaden på lånet ved et lavt lånebeløp enn ved et større lånebeløp.
Kort nedbetalingstid betyr at effekten av etableringsgebyret blir større på den 
effektive renten enn ved lang nedbetalingstid (flere år å fordere kostnaden på)

Tinglysningsomkostningene er det staten som tar, og er derfor ikke gjenspeilet i den effektive renten på billånet.

 

 

Kan forbrukslån være bedre enn billån?
Dersom du skal kjøpe en billig bil, og absolutt skal lånefinansiere den, kan du komme bedre ut ved å ta et forbrukslån. Årsaken er at du da slipper tinglysningsgebyret, og etableringskostnadene er som regel mye lavere. I tillegg er det slik at dersom du har et lån med sikkerhet i bilen, krever banken som regel at du har kaskoforsikret den. Det gir for de fleste lite økonomisk mening å kaskoforsikre en bil som koster 30.000 kroner. Dersom du tar et forbrukslån stiller ikke banken noe krav til kaskoforsikring, og du kan forsikre den med delkasko eller enkel ansvarsforsikring – som er vesentlig billigere. 

 

Jeg prøvde meg i en lånekalkulator i en stor norsk bank, og fant at et billån på 30.000 kroner over 2 år ga en månedskostnad på 1.510. I tillegg kommer altså kostnader knyttet til dyr forsikring. Et forbrukslån på samme størrelse i samme bank over 2 år ville koste meg 1.471 i måneden.

 

 

Grunnen til at effektiv rente er høyere på forbrukslånskalkulatoren, selv om månedsbeløpet er lavere, er at tinglysningsomkostningene på billånet ikke er reflektert i den effektive renten, men er inkludert i terminbeløpet. Logikken bak det er at terminbeløpet ikke er en lånekostnad som sådan, men en avgift til staten for tinglysning av salgspantet. 

Men altså, skal du kjøpe en bil til 30.000 kroner – spar opp litt penger da vel…

 

Forbrukslån

Forbrukslån er lån uten sikkerhet. En av de vanligste formene for forbrukslån er det vi pådrar oss ved å bruke kredittkort. Selve ordet forbrukslån er et ord som gir mange en dårlig smak i munnen, og som gjerne er forbundet med en del skam og angst – kanskje på grunn av programmer som Luksusfellen. Luksusfellen viser at vi i dagens samfunn er, bokstavelig talt, bare noen få klikk unna kreditt, og når økonomien plutselig kollapser, så kollapser den gjerne “big time”. 

Forbruklån er ikke nødvendigvis bare for idioter. Problemet er at også idioter har forbrukslån. Et forbrukslån kan være helt stuerent det, så lenge du har kontroll på økonomien din. Merk at når jeg sier forbrukslån, mener jeg ikke at man bruker kredittkortet sitt, og betaler alt når regningen kommer. Dette kan jo være beint fram smart hvis du får rabatter eller bonuspoeng ved bruk av kredittkort, og betaler tilbake før det begynner å løpe renter på lånet. I mine øyne er det ikke forbrukslån før det begynner å løpe renter.

Gjennomsnittlig lånerente for husholdninger i dag er på rundt 3%. Renten på forbrukslån ligger på rundt 12-25%, og forbrukslånsbankene tjener derfor veldig mye penger (Bank Norwegian er jo verdt mer enn flyselskapet). Det er lett å se at en slik høy rente vil gi en veldig høy rentebelastning for de med høye forbrukslån. Veksten i forbrukslån har økt de siste årene, og selv om forbrukslån utgjør en relativt liten andel av samlet gjeld (ca 3%) utgjør de en relativt høy andel av husholdningenes renteutgifter (ca 12%). Misligholdsraten (andel av totale lån som misligholdes) på forbrukslån er også vesentlig høyere enn andre typer lån, og høyest andel mislighold ser vi blant de under 30 år. 

Jeg spurte helt innledningsvis hvorfor vi egentlig låner penger, og svaret var at vi gjør det for å flytte konsum fra fremtiden til i dag – og da må vi flytte penger fra fremtiden til i dag. La oss anta at du er student med en inntekt på 10.000 per måned, og du står overfor følgende dilemma (inspirert av Helge A Nordahl ved OsloMet):

Kjøpe oppvasmaskin i dag med forbrukslån, eller spare og kjøpe oppvaskmaskin etter 3 måneder?
Vi antar at oppvaskmaskinen koster 6.000. Ved å ta et forbrukslån, vil vi ha litt mer å bruke på konsum de første tre månedene enn ved alternativet, ettersom vi ikke behøver å spare, men fra og med måned 4 vil konsumet være lavere fordi vi fremdeles må betale ned kredittkortgjelden.

Måned Spare Kjøpe på kreditt
1 8000 (vasker for hånd) 9400 (oppvaskmaskin)
2 8000 (vasker for hånd) 9400 (oppvaskmaskin)
3 8000 (vasker for hånd) 9400 (oppvaskmaskin)
4-12 10000 (oppvaskmaskin) 9400 (oppvaskmaskin)

Dette oppsettet i seg selv vil ikke gi et entydig svar. Det som betyr noe er: hva er nytteverdien ved de ulike alternativene? Hvor mye verdsetter du å kunne leve litt bedre i måned 1-3 selv om det medfører lavere forbruk enn alternativet i måned 4-12? Hvor mye verdsetter du å kunne slippe å ta oppvasken for hånd i måned 1-3? Hvor mye verdsetter du et jevnt konsum, som jeg skrev om innledningsvis.

Med andre ord, forbruklån kan være greit hvis du anser at nytten av fremskyndet konsum overstiger kostnaden knyttet til det. Dessverre er det mange der ute som er dårlige på å beregne både nytte og kostnad, og ender opp med store forbruklån som de ikke makter å betjene til et konsum de strengt tatt ikke har noe nytte av… 

Jeg anbefaler på ingen måte forbrukslån, men jeg ville trekke frem poenget over okke som. Jeg tenker slik at det må være greit å ta opp kortsiktig gjeld til kortsiktige formål (som å slippe å vaske for hånd i tre måneder), men det bør koste, og det bør være vanskeligere å få tak i enn det er i dag – for å redusere etterspørselen etter kortsiktige lån. Stadig flere unge tar opp kortsiktige lån, fordi det er lett tilgjengelig. Andelen forbrukslån og, enda verre, misligholdsraten på forbrukslån er urovekkende høy blant unge mennesker. Det kan nesten virke som om noen har mistet helt begrepet om hva penger er, og hvilke forpliktelser et lån faktisk innebærer. Jeg skal i et senere innlegg på bloggen skrive om hva hvordan betalingsproblemer oppstår, og hva som skjer når man misligholder et lån.

 

Hva innebærer egentlig rentefrie dager på kredittkort?
Denne banken tilbyr inntil 45 dager rentefri kreditt. Hva betyr egentlig det? Dette er noe som forvirrer kortholdere i alle aldre, så her skal man ikke føle seg dum selv om svaret er ganske enkelt. Når man kjøper en vare med kredittkort, så kommer dette kjøpet på neste faktura. Det begynner ikke å løpe renter på dette beløpet før etter den fakuturaen har forfalt. La oss anta at du har forfall den 14. per måned. Fakturaen produseres 14 dager før forfall, altså den 1. hver måned. Den 1. januar produseres fakturaen for januar. Du kjøper en vare senere på dagen den 1. januar. Denne transaksjonen vil komme på fakturaen den 1. februar, og den fakturaen vil ha forfall 14. februar. Det vil si at du har hele januar (31 dager), pluss 14 dager frem til fakturaen forfaller 14. februar. Til sammen har du da 45 dager før rentene begynner å løpe. Merk at det står
inntil 45 dager. Det betyr at dersom du kjøper varen den 31. desember, så vil denne transaksjonen komme på fakturaen som produseres 1. januar, og du vil kun ha rentefri periode frem til 14. januar (15 dager).

 

Fast eller flytende rente?

Si det…
Fast rente eller flytende rente er et valg man i avisene ofte blir pushet til å ta stilling til. Kalkylen for rente har vi allerede vært gjennom, og den er forsåvidt helt lik for fastrente og flytende rente, men det er fundingkostnaden til banken som vil utgjøre forskjellen. Fundingkostnaden for banken vil være ulik for korte og lange lån, avhengig av hvordan forventningen er til renten fremover. Jeg skal forsøke å forklare veldig enkelt hvordan denne mekanismen fungerer. De som har over gjennomsnittlig kunnskap om rentekurver og terminpremier vil kanskje synes dette er litt for forenklet, men la gå.

Figuren vises to ulike rentekurver. En stigende kurve, og en synkende kurve. Rentekurven viser markedsrenten på lån med ulik løpetid. En flytende rente vil være det vi kaller en kort rente, mens en fastrente vil være det vi kaller en lang rente (hvor lang rente det er vil avhenge av hvor lang bindingstid vi har på lånet). Dersom markedet forventer at renten skal stige, har vi en stigende rentekurve. Dersom forventningene til renten fremover er at de skal synke, har vi en fallende rentekurve. 

I teorien er det slik at fastrente skal være lik den forventede flytende renten i bindingsperioden. Det betyr at dersom man forventer en stigende rentekurve, vil fastrenten være høyere enn dagens flytende rente fordi snittet av renten de årene du har bundet renten vil være høyere enn renten i dag. Med andre ord skal det ikke spille noen rolle om du velger fast eller flytende rente – men dette er jo i teorien. I Norge har vi ikke lange tidsserier for fast eller flytende rente, fordi renten historisk sett har vært veldig politisk bestemt, mens inflasjonsstyring av renten slik vi har i dag bare har eksistert siden rundt tusenårsskiftet. Vi har derfor ikke nok datagrunnlag for å si noe helt sikkert om det norske rentemarkedet. Ser vi over dammen, ser vi at flytende rente i det amerikanske rentemarkedet har vært lavere enn fastrente over tid.

Ved flytende rente kan banken foreta justeringer når som helst (låntaker blir varslet minimum 6 uker i forveien jfr finansavtaleloven med noen få unntak). På den annen side kan du som låntaker når som helst innløse lånet til pari kurs (lånebeløpet + påløpte renter på innløsningsdagen) dersom du har flytende rente.

Dersom du binder renten i form av et fastrentelån blir du som låntaker bundet til å betale rente for hele perioden rentebindingen gjelder (normalt 3, 5 eller 10 år). Banken kan på sin side ikke endre renten i perioden. Det betyr at dersom den flytende renten stiger til nivåer over fastrenten, vil du fremdeles ha samme fastrente. Du mister en del fleksibilitet ved å ha fastrentelån. Eksempelvis har du begrenset mulighet til å endre betalingsplan, gjøre ekstra innbetaling på lånet eller innfri lånet i sin helhet. Dersom du skal flytte, er det normalt uproblematisk å flytte fastrentelånet over til ny bolig.

Dersom du velger å bryte fastrenteavtalen beregnes en overkurs (dersom markedsrenten er lavere enn fastrenten din) eller en underkurs (dersom markedsrenten er høyere enn fastrenten din). Overkursen må du betale til banken for å kompensere for at banken nå må låne ut pengene til en lavere rente enn det de ville fått av deg dersom du opprettholdt din fastrenteavtale. Underkurs oppstår fordi banken har en fordel ved at fastrenteavtalen brytes, slik at de kan låne ut pengene til andre til en høyere rente. Denne underkursen skal fortrinnsvis komme til fratrekk på din restgjeld. Hvordan over- og underkurs beregnes tenker jeg er for teknisk for dette innlegget. 

Det er ikke noe entydig svar på om man skal velge fastrente eller flytende rente. Det blir en beslutning du må ta. Kanskje betaler du i sum noe mer i rente ved å velge fastrente, men du kan se på det som en forskringspremie du betaler for å sikre deg mot plutselig økning i rentenivået. Det blir litt som å betale innboforsikring. Sannsynligvis brenner ikke kjøkkenet ditt ned, men hvis det gjør det, er det utrolig greit å være forsikret. Hvor mye verdsetter du forutsigbarhet? Har du økonomi til å tåle eventuelle svingninger? Det man også kan tenke på er at den flytende renten, som nevnt, er knyttet til pengemarkedsrenten, som igjen er veldig tett knyttet til styringsrenten. Styringsrenten settes av Norges Bank, og er som regel lav i dårlige tider (for å få igang økonomien) og høy i gode tider (for å bremse økonomien). Det betyr at du kan forvente lav flytende rente i tider hvor økonomien går treigt, og økonomien i husholdningen kanskje er dårlig, og høy rente i periodene hvor du uansett har ekstra til overs før renter. Det kommer jo an på hva du driver med. Kanskje er din husholdnings økonomi god når det går dårlig for andre og omventdt…

Du kan jo også sikre deg ved velge å ha fastrente på deler av lånet, og flytende rente på resten. For den som har kjennskap til porteføljeteori, er ikke dette valget så dumt valg for de fleste husholdninger ettersom man får spredt risikoen litt. I Norge er det relativt få som har fastrente på boliglån, i motsetning til mange andre europeiske land. Årsaken kan være så enkel som at man i Norge har flytende som standard, og at husholdningene derfor må gjøre et bevisst valg ved å endre til fastrente. I andre land, som f.eks. Tyskland, er fastrente standarden, og man må gjøre et bevisst valg på å bytte til flytende rente. Vi vet at folk har en tendens til å gjøre som flertallet gjør, så det kan jo være en forklaring. Vi ser i disse dager en økning i andel fastrentelån i Norge, noe som kan skyldes at rentenivået på fastrente er veldig lavt, noe som gjør nedsiden ved fastrente relativt liten. 

 

Serielån og annuitetslån

De fleste av dere økonomistudenter kan forhåpentligvis hoppe over denne biten.

De vanligste formene for nedbetalingsplan heter serielån og annuitetslån. Annuitetslån har en nedbetalingsplan som gir et helt likt terminbeløp (sum av rente og avdrag) hvert termin. I starten vil man betale mest rente, mens terminbeløpet mot slutten stort sett består av avdrag. Serielån har en nedbetalingsplan som gir en helt lik avdrags-del hvert termin, mens rentebeløpet vil variere fra termin til termin ettersom man hele tiden betaler rente av restgjelden på lånet. Man vil i starten av lånets løpetid derfor betale mer på et serielån per termin enn man gjør i de siste terminene.

 

 

 

 

 

Annuitetslån og serielån (Finanssans.no)

Hva er mest gunstig? Vel, det er ikke slik at det ene er bastant mer gunstig enn det andre. Noen vil si at et annuitetslån er dyrere, fordi vi betaler mer renter i kroner og øre, men det er jo bare rett og rimelig, ettersom vi låner mer penger lengre (lavere avdrag i starten enn ved serielån). Da må man jo også betale mer i renter i kroner og øre. Likevel velger de fleste annuitetslån, ettersom man da har et lavere terminbeløp i starten enn med serielån. Særlig unge som låner penger vil velge annuitetslån fordi de har en økonomi i dag som gjør et lavere terminbeløp mer attraktivt. Dessuten mener vi jo at det er mer verdt å ha litt ekstra til overs i dag, enn å vite at vi får litt ekstra til overs om noen år…

 

Til slutt vil jeg si at jeg håper dette innlegget har vært opplysende, uansett om du har lest hele eller bare deler av det. Har du noen spørsmål eller innspill ser jeg frem til å lese dem i kommentarfeltet.

2 kommentarer

Siste innlegg